Résidence principale et secondaire : Acheter, détenir et transmettre son bien immobilier
La résidence principale constitue souvent le premier actif du patrimoine familial, suivie parfois d’une résidence secondaire. Le choix du financement, du mode de détention et de la stratégie de transmission peut avoir des conséquences importantes sur votre patrimoine et votre fiscalité à long terme.
Résidence principale ou secondaire : deux biens, deux stratégies patrimoniales
Acheter une résidence principale ou secondaire est un projet de vie, mais aussi un choix patrimonial majeur. Financement, mode de détention, fiscalité et transmission influencent durablement votre patrimoine familial. La résidence principale bénéficie notamment d’une exonération de plus-value à la revente, sous conditions. La résidence secondaire offre d’autres possibilités, comme la location ou la détention en société, mais sa fiscalité à la revente est généralement moins favorable.
Financer l’achat de votre bien immobilier
Crédit immobilier, apport personnel, aides et assurance emprunteur : plusieurs leviers permettent d’adapter le financement à votre situation. Pour une résidence secondaire, un prêt in fine adossé à une assurance-vie peut également être envisagé. Ce montage permet de conserver son épargne investie, mais nécessite d’évaluer son coût et les risques associés.
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Crédit immobilier · Règles du HCSF
Emprunter dans les règles
Les banques appliquent un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans en cas de construction ou de travaux importants). Elles disposent toutefois d’une marge de dérogation, en priorité pour l’achat de la résidence principale.
Endettement35 %maximum, assurance comprise -
Apport · Avant l’offre de prêt
Un apport déterminant
Il couvre en général au moins les frais de notaire et de garantie, et améliore les conditions obtenues. Il peut provenir de votre épargne, d’un déblocage anticipé de votre épargne salariale ou de votre PER pour l’achat de la résidence principale, ou d’une aide familiale.
Apport minimalLes fraisde notaire et de garantie -
Prêt à taux zéro · Première résidence principale
Le PTZ, sous conditions de ressources
Depuis le 1er avril 2025, il est ouvert aux logements neufs, collectifs comme individuels, sur tout le territoire, ainsi qu’à certains logements anciens avec travaux dans les zones les moins tendues.
Prolongé jusqu’au202731 décembre 2027 -
Don familial · Jusqu’au 31 décembre 2026
L’aide d’un parent ou grand-parent
Un parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération de droits pour financer l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, en plus des abattements habituels.
Exonération100 000 €en plus des abattements habituels -
Assurance emprunteur · À tout moment
Une assurance à optimiser
Depuis la loi Lemoine, elle peut être changée à tout moment, et le questionnaire de santé est supprimé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant les 60 ans de l’emprunteur. Une délégation bien choisie peut réduire sensiblement le coût total du crédit.
Sans questionnaire200 000 €par personne, prêt terminé avant 60 ans
La fiscalité pendant la détention
Taxes locales, IFI et revenus : les deux biens ne sont pas traités de la même façon.
Résidence principale
Due
Supprimée depuis 2023
Abattement de 30 % sur la valeur, si le bien est détenu en direct
Occuper son logement ne génère aucun revenu imposable
Totalement exonérée
Résidence secondaire
Due
Due, avec une majoration pouvant atteindre 60 % dans les communes en zone tendue qui l’ont votée
Aucun abattement
Revenus à déclarer en cas de location, même ponctuelle
19 % + 17,2 %, exonération après 22 et 30 ans
L’IFI et la résidence principale
L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. L’abattement de 30 % sur la résidence principale ne s’applique qu’en cas de détention directe : il est perdu si le bien est détenu par une SCI. Les dettes liées à l’acquisition, comme le capital restant dû d’un crédit immobilier, sont en principe déductibles.
Choisir le bon mode de détention
La manière dont vous achetez votre bien détermine qui en est propriétaire, qui peut décider de sa vente et ce qu’il advient en cas de séparation ou de décès.
- Couple marié Tout dépend du régime matrimonial. Sous le régime légal de la communauté, le bien acheté pendant le mariage appartient aux deux époux, sauf apport de fonds propres déclaré dans l’acte. Sous le régime de la séparation de biens, chacun est propriétaire à hauteur de son financement, ce qui doit être précisé dans l’acte.
- Couple pacsé ou en concubinage L’achat se fait en général en indivision, avec des quotes-parts reflétant l’apport de chacun. L’indivision est simple, mais fragile : chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment, et le survivant n’a aucun droit automatique sur la part de l’autre. Une convention d’indivision, un testament ou une clause d’accroissement (tontine) permettent de mieux protéger chacun.
- Société civile immobilière La SCI offre une gestion plus souple, notamment pour une résidence secondaire partagée en famille ou pour organiser une transmission progressive par donation de parts. Une SCI à l’impôt sur le revenu conserve l’exonération de plus-value de la résidence principale lors de la vente.
- Démembrement de propriété L’achat de l’usufruit par les parents et de la nue-propriété par les enfants, ou la donation de la nue-propriété, est un outil efficace de transmission, mais il doit être mûrement réfléchi pour un bien occupé par la famille.
La fiscalité à la revente
Exonération totale pour la résidence principale, plus-value imposable avec des abattements pour durée de détention pour la résidence secondaire.
Exonération totale. La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est entièrement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention, à condition que le bien soit votre résidence principale au jour de la vente. Une vacance de courte durée, le temps de vendre dans des conditions normales (en pratique jusqu’à un an), est tolérée.
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les plus-values immobilières n’ont pas été concernées par la hausse de CSG votée pour 2026. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’imposition :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an : exonération totale après 30 ans |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour réduire la base imposable, le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition (au réel ou forfaitairement à 7,5 %) et, après cinq ans de détention, des travaux (au réel ou forfaitairement à 15 %).
La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée d’impôt sur le revenu si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, et s’il réinvestit le prix dans l’achat de sa résidence principale dans les 24 mois. Les prélèvements sociaux restent dus.
Louer sa résidence secondaire
Louer une résidence secondaire quelques semaines par an permet de couvrir une partie des charges. Mais la réglementation s’est nettement durcie avec la loi Le Meur de novembre 2024.
- 30 %Meublé de tourisme non classéAbattement forfaitaire au micro-BIC, jusqu’à 15 000 € de recettes en 2026.
- 50 %Meublé de tourisme classéAbattement forfaitaire au micro-BIC, jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026.
- Les démarches Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoire ; dans certaines villes, une autorisation de changement d’usage et des exigences de performance énergétique. Le règlement de copropriété peut encadrer, voire interdire, ce type de location.
- Le classement Faire classer son meublé (de une à cinq étoiles) devient presque indispensable. Au-delà des plafonds, ou si les charges sont élevées, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
- Attention à la revente Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
- Louer vide plutôt que meublé Une location nue relève des revenus fonciers, avec un régime micro-foncier (abattement de 30 %) jusqu’à 15 000 € de loyers par an.
Protéger son conjoint et transmettre
Le logement familial est au cœur de la protection du survivant et de la transmission : quelques choix faits à l’achat ou de votre vivant évitent une vente forcée et allègent les droits.
Le niveau de protection du survivant dépend de votre statut de couple :
| Droit | Conjoint marié | Partenaire de PACS | Concubin |
|---|---|---|---|
| Rester dans le logement pendant un an | Oui, gratuitement | Oui, gratuitement | Non |
| Y vivre jusqu’à son décès | Oui (droit viager d’habitation et d’usage), sauf exclusion par testament | Non, sauf testament | Non |
| Droits de succession sur ce qu’il reçoit | Exonéré | Exonéré, s’il est désigné par testament | 60 % au-delà d’un abattement de 1 594 € |
Pour un couple non marié, le testament, la clause d’accroissement (tontine) lors de l’achat ou l’assurance-vie sont indispensables pour éviter que le survivant ne soit contraint de vendre ou de partager le logement avec les héritiers.
Au décès, la valeur de la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % si elle est occupée à cette date par son conjoint, son partenaire de PACS ou ses enfants mineurs ou majeurs protégés. L’abattement ne s’applique pas si le bien est détenu via une SCI.
Donner de votre vivant la nue-propriété d’une résidence secondaire, tout en conservant l’usufruit, permet de continuer à en profiter tout en transmettant à moindre coût : les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, et vos enfants deviendront pleinement propriétaires à votre décès sans droits supplémentaires.
Pour une résidence secondaire destinée à rester dans la famille, la SCI permet de transmettre progressivement des parts, en profitant des abattements renouvelables tous les quinze ans, et d’organiser à l’avance la gestion du bien entre les enfants.
Une assurance-vie dont les enfants sont bénéficiaires peut leur fournir les liquidités nécessaires pour payer les droits de succession sans avoir à vendre le bien.
Notre accompagnement chez Trivium Patrimoine
De la faisabilité du projet à la transmission, nous vous aidons à faire les bons choix à chaque étape, en lien avec votre notaire, ou un notaire que nous vous recommandons si vous n’en avez pas.
- Une étude de faisabilité
Capacité d’emprunt, apport mobilisable, impact de l’achat sur votre équilibre patrimonial et votre épargne de précaution, vente de votre résidence principale et prêt relais.
- L’optimisation du financement
Recherche de crédit, PTZ, mobilisation de l’épargne salariale ou du PER, assurance emprunteur, montages patrimoniaux pour une résidence secondaire.
- Le choix du mode de détention
En lien avec votre notaire, ou un notaire que nous vous recommandons : indivision, SCI, démembrement, clauses de protection du couple.
- Une stratégie pour la résidence secondaire
Usage familial, location saisonnière, régime fiscal adapté.
- La préparation de la transmission
Protection du conjoint, donations, assurance-vie pour financer les droits.
Questions fréquentes sur la résidence principale et secondaire
Poser votre question
La plus-value sur la résidence principale est-elle imposable ?
Non. Elle est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention, si le bien est votre résidence principale au jour de la vente.
Au bout de combien de temps la plus-value d’une résidence secondaire est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Faut-il acheter sa résidence principale via une SCI ?
Rarement. La SCI fait perdre l’abattement de 30 % à l’IFI et l’abattement de 20 % au décès. Elle est en revanche souvent pertinente pour une résidence secondaire familiale.
Peut-on louer sa résidence secondaire sur une plateforme ?
Oui, à condition de la déclarer en mairie et de respecter les règles locales. Depuis la loi Le Meur, un meublé non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé.
Mon partenaire de PACS peut-il rester dans le logement si je décède ?
Il peut y rester gratuitement pendant un an. Au-delà, seul un testament ou une organisation patrimoniale adaptée peut lui garantir de continuer à y vivre.
Le PTZ existe-t-il encore en 2026 ?
Oui. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour l’achat d’une première résidence principale, sous conditions de ressources, dans le neuf sur tout le territoire et dans l’ancien avec travaux dans certaines zones.
Règles fiscales en vigueur au 1er janvier 2026, données à titre informatif. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé et sont susceptibles d’évoluer.
