Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier en devenant associé d’une société qui détient et gère un patrimoine immobilier.
Bureaux, commerces, établissements de santé, logements ou encore immobilier situé à l’étranger : les SCPI peuvent investir dans différents types d’actifs et répondre à des objectifs patrimoniaux variés.
Mais toutes les SCPI ne poursuivent pas exactement les mêmes objectifs. SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de capitalisation ou encore SCPI à capital fixe ou variable : comprendre leurs caractéristiques est essentiel avant d’investir.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI collecte l’épargne de plusieurs investisseurs afin d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier.
L’investisseur achète des parts de la SCPI et devient associé. En contrepartie, il peut percevoir des revenus potentiels provenant principalement des loyers encaissés par la société, après déduction des frais et charges.
La SCPI permet ainsi d’accéder à l’investissement immobilier sans avoir à acheter et gérer directement un immeuble.
Il existe cependant différentes catégories de SCPI. Le choix dépend notamment de l’objectif recherché, de l’horizon d’investissement, de la situation fiscale et du niveau de risque accepté.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont principalement recherchées par les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus potentiels issus de l’exploitation d’un patrimoine immobilier.
La société de gestion sélectionne, acquiert et gère différents biens pour le compte des associés. Selon les SCPI, le patrimoine peut être composé de bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé, hôtels ou encore d’autres actifs immobiliers.
Certaines SCPI privilégient également une diversification géographique, notamment à l’échelle européenne ou internationale.
Quel est l’objectif d’une SCPI de rendement ?
L’objectif principal est généralement de générer des revenus potentiels réguliers grâce aux loyers perçus par la SCPI.
La performance dépend toutefois de nombreux facteurs : qualité du patrimoine, taux d’occupation, évolution des loyers, conditions du marché immobilier, frais, niveau d’endettement ou encore stratégie de la société de gestion.
Une SCPI n’offre donc pas de rendement garanti et présente un risque de perte en capital.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre aux investisseurs d’accéder indirectement à certains dispositifs fiscaux liés à l’investissement immobilier.
La SCPI acquiert des biens répondant aux conditions d’un dispositif fiscal donné. En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un avantage fiscal.
Cette solution peut être envisagée par des investisseurs dont la situation fiscale correspond au dispositif concerné.
Il est cependant important de ne pas choisir une SCPI uniquement pour son avantage fiscal. La qualité de l’investissement immobilier, la durée de détention, les frais et les perspectives de valorisation doivent également être étudiés.
Les SCPI de capitalisation
Certaines SCPI privilégient davantage la valorisation du patrimoine sur le long terme que la distribution de revenus immédiats.
L’objectif peut notamment être de rechercher une progression de la valeur des parts ou du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Ce type de stratégie peut intéresser des investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine sur un horizon long et qui n’ont pas nécessairement besoin de revenus complémentaires immédiats.
La durée d’investissement recommandée peut être importante et doit être compatible avec les objectifs de l’investisseur.
SCPI à capital fixe ou à capital variable : quelle différence ?
Les SCPI peuvent également être distinguées selon leur mode de fonctionnement : capital fixe ou capital variable.
La SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, le montant du capital est défini dans les statuts. La société de gestion peut procéder à des augmentations de capital afin d’accueillir de nouveaux investisseurs.
En dehors de ces périodes, l’achat ou la vente des parts peut notamment passer par un marché secondaire.
Le prix des parts sur ce marché dépend alors de l’équilibre entre l’offre et la demande.
La SCPI à capital variable
Dans une SCPI à capital variable, le capital peut évoluer au gré des souscriptions et des retraits, dans les limites prévues par les statuts.
Les modalités de souscription et de retrait sont donc différentes de celles d’une SCPI à capital fixe.
Cette distinction est importante, mais elle ne suffit pas à déterminer si une SCPI est adaptée à un investisseur. Il faut également analyser sa stratégie, son patrimoine immobilier, ses performances, ses frais et ses perspectives.
Comment choisir une SCPI ?
Il n’existe pas une SCPI idéale pour tous les investisseurs.
Avant de choisir, plusieurs critères peuvent être étudiés :
- l’objectif de l’investissement : revenus, diversification ou valorisation du patrimoine ;
- l’horizon de placement ;
- le type d’immobilier détenu ;
- la diversification géographique et sectorielle ;
- le taux d’occupation du patrimoine ;
- le niveau de distribution historique ;
- les frais ;
- la stratégie de la société de gestion ;
- le niveau de risque ;
- la liquidité des parts ;
- la fiscalité applicable.
La situation personnelle de l’investisseur doit également être prise en compte.
Peut-on investir dans plusieurs SCPI ?
La diversification peut également passer par la détention de plusieurs SCPI ayant des stratégies différentes.
Par exemple, un investisseur peut rechercher une diversification entre plusieurs secteurs immobiliers ou plusieurs zones géographiques.
Cette approche peut permettre de réduire la dépendance à une seule stratégie immobilière. Elle doit toutefois rester cohérente avec le patrimoine global et les objectifs de l’investisseur.
Pourquoi être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine ?
Choisir une SCPI ne consiste pas uniquement à comparer les taux de distribution affichés.
Une SCPI doit être replacée dans une stratégie patrimoniale globale.
Selon la situation de l’investisseur, l’acquisition de parts peut notamment être envisagée au comptant, à crédit ou dans certains contrats d’assurance-vie. La fiscalité et les modalités de détention peuvent également avoir une influence importante sur l’intérêt de l’investissement.
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut ainsi analyser la place que les SCPI pourraient occuper dans l’ensemble du patrimoine et comparer les différentes solutions au regard des objectifs du client.
Les SCPI : une solution adaptée à tous les investisseurs ?
Les SCPI présentent des avantages, mais également des risques.
La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse et les revenus ne sont pas garantis. La liquidité des parts peut également être limitée et la durée de détention recommandée doit généralement être envisagée sur le long terme.
Avant tout investissement, il est donc essentiel de prendre connaissance de la documentation réglementaire et d’évaluer si cette solution correspond à son profil d’investisseur.
Quelle SCPI choisir pour son patrimoine ?
Le choix d’une SCPI dépend avant tout de ce que l’on souhaite obtenir de son investissement.
Recherche de revenus complémentaires, diversification du patrimoine immobilier, préparation de la retraite, investissement à long terme ou réflexion fiscale : les objectifs peuvent être très différents.
C’est pourquoi une analyse globale du patrimoine permet de déterminer si les SCPI ont leur place dans la stratégie et, le cas échéant, quelles caractéristiques privilégier.
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L'auteur
Corentin Grellier
Fondateur de Trivium Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux et à Paris
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